Det siste året har vært preget av økende renter, inflasjon og økonomisk usikkerhet, noe som har ført til betydelige utfordringer for næringseiendomsbransjen. I Telemark og Vestfold ser vi også tydelige endringer i denne bransjen, og selv om de største korreksjonene har funnet sted i storbyene, har vår region sine utfordringer. Hotti Pettersen Ho, administrerende direktør i Pancom Property, deler sine tanker om tiden bransjen står i, og utfordringer i regionen.
Krevende tider for næringseiendom
Siden inngangen av 2022 har markedsrentene hatt en betydelig økning, og styringsrenten fra Norges Bank har hatt 14 rentehevinger, hvor av fire har vært doble. Rentesjokket som har rammet markedet, har definitivt påvirket avkastningskravet, eller kravet til yield-nivåer for næringseiendom. Dette har gjort finansiering, kontantstrøm og investeringer mer krevende i bransjen enn på flere tiår.
Leieinntektene holder ikke til å både betale renter, avdrag, drift og vedlikehold for ordinære næringseiendommer med opp mot 60-65% belåningsgrad med oppdaterte verdier». Sier Hotti Ho Pettersen. Dette gjør at reservekapital og fleksible løsninger mot finansielle partnere blir viktigere for aktørene som har hatt god vekst i bransjen de senere årene.
Renteoppgang i markedet skyldes først og fremst en betydelig prisvekst. Renteoppgangen er ment til å motvirke en varig økende prisspiral og få inflasjonen ned. Det betyr at næringseiendomsbransjen står ovenfor en lavkonjunktur hvor rentenivåene stiger raskt, før de stabiliserer seg og går sakte ned, som i tidligere konjunkturer. Over tid vil imidlertid inflasjonseffekten påvirke leieinntektene i næringseiendom positivt, og vi vil oppleve en stabilisert situasjon på andre siden av konjunkturen.
Viktigheten av stabil styring
-Vi er vel kjent med tidligere historiske kriser og de påfølgende oppgangene som ofte følger, sier Pettersen Ho. – Markedet har en tendens til å stabilisere seg over tid, men det er utfordrende å forutse nøyaktig når dette vil skje, og når det er mest lønnsomt for aktørene å øke investeringsaktiviteten. For oss i Pancom Property er det strategisk viktig å opprettholde utleiegraden i porteføljen, jobbe med de ressursene vi har tilgjengelig, samtidig som vi beveger oss framover mot positive fremtidsutsikter, fortsetter han.
Den pågående lavkonjunkturen bremser beslutningstakingen hos mange aktører. 2024 forventes å være preget av økonomisk usikkerhet og volatilitet, samtidig som vi ser at rentenivåene stabiliserer seg og viser tegn til lysere fremtidsutsikter.
-Når vi nå står midt i en lavkonjunktur, ser vi viktigheten av å opprettholde god kontantstrøm i porteføljen, samt opprettholde tett dialog med leietakerne som opplever økende leiekostnader som følge av inflasjonen, presiserer Pettersen Ho.
Prisjustering er en del av løsningen.
Det er nettopp prisjustering av leieinntektene som følge av inflasjon som er en sterk bidragsyter til at næringseiendomsporteføljer får et balansert forhold mellom leieinntekter og kapitalkostnader over tid. Denne balansen oppnås først noen år etter at markedene er stabilisert, og driften i eiendomsporteføljen går over i en normal fase hvor løpende investeringer og kapitalplasseringer blir mer ordinære.
-Frem til markedene er stabilisert, og leienivåene er indeksregulert til et korrekt forhold mellom inntekt og kapitalkost, vil det være store bevegelser i eiendomsmarkedet. Aktører med fri kapital og investeringskapasitet, vil kunne gjøre gode oppkjøp. Aktører som ikke har vært forberedt på konjunkturendringen eller har reservekapital, vil tape posisjoner i markedet, og må selge eiendom til lave nivåer.
Pancom Property har som strategi å ivareta god styring og drift av eksisterende eiendomsportefølje, med dedikert oppfølging av våre leietakere. Videre vil vi allokere vår frie kapital mot sentrale utviklingsprosjekter vi allerede har posisjonert oss for. Videre er vi selvsagt alltid åpne for å gjøre gode kjøp i markedet.
Kontantstrøm er essensiell
«Når variasjonene i næringseiendom blir store, er det viktig å ha fokus på det vi har, og ivareta de leietakere og kontantstrømmer man har grep om». «Sier Pettersen Ho. Aktører med for lite finansiell romslighet får det for trangt, og bruker mye tid og ressurser på å restrukturere gjeld og å jobbe med kapitalinnhenting. Slike prosesser kan gå på bekostning av oppfølgingen mot leietakerne, noe som gjør kontantstrømmen mindre stabil. Da kan man komme inn i en dårlig spiral hvor man i tillegg til å ha det tøft finansielt, også får dårligere kontantstrøm og likviditet.
-Opprettholdelse av kontantstrøm er essensielt for å ha god styring gjennom krisetider. Det blir som motoren på båten, som gir oss framdrift til å navigere gjennom krevende tider. Uten kontantstrøm blir man liggende og drive, til man blir plukket opp. Dette er en situasjon som er svært krevende for eiendomsaktører å komme i. Uten kontantstrøm mister man finansieringskraft, og blir lite attraktiv for bankene, spesielt i krevende tider.
Vi i Pancom Property har derfor sterkt fokus på leietakere, kontantstrøm og simuleringer av dette, for å stake ut en god kurs gjennom en lavkonjunktur som vi opplever i disse dager.
Dette tror vi om fremtiden
I denne usikre perioden har vi viet både tid og ressurser til å finne gode løsninger.. Vi har fokusert på å effektivisere driften, redusere kostnader der det er mulig, og sikre at våre eiendommer fortsetter å levere verdi til våre leietakere og investorer.
Vi tror at rentetoppen muligens er nådd, og at markedet vil begynne å bedre seg i løpet av 2025. Samtidig ser vi på denne perioden som en potensiell mulighet for gode kjøpsmuligheter, og det er viktig for oss å posisjonere oss i forhold til det.
Som et eiendomsselskap er vi forpliktet til å skape verdier for våre leietakere og samfunnet som helhet. Vi fokuserer på å forvalte våre eiendomsinvesteringer med helhetlig perspektiv, som tar hensyn til både kortsiktige utfordringer og langsiktige mål, samtidig som vi ivaretar våre leietakere på en god måte. Ved å holde fast ved våre kjerneverdier og være løsningsorienterte med markedets endringer, er vi overbevist om at vi vil styrkes gjennom denne perioden.
I disse usikre tider er det viktig å holde hodet hevet og se fremover mot en lysere fremtid.